Lakáshitelre vagy albérletre fizessek a gyerek egyetemi éveiben?
A GLAMOUR-nál mélyen hiszünk benne, hogy minden nőt megillet az anyagi biztonság és szabadság, ehhez viszont átgondolt lépésekre van szükségük. Mi ebben támogatjuk őket a BiztosDöntés.hu-val közösen indított cikksorozatunkkal, a Tudatos pénzügyekkel, hogy magabiztosan hozzanak pénzügyi döntéseket, hogy átlássák és ismerjék a lehetőségeiket.
Ezeket láttad már?
Gyakran felmerül a kérdés, hogy mi jelent gazdaságosabb megoldást akkor, ha más városban tanul tovább a felsőoktatásba készülő gyermek: érdemesebb-e inkább hitelhez nyúlni a lakhatás megoldása érdekében, vagy az albérlet a kedvező alternatíva? Mindenkire érvényes, egyszerű válasz természetesen erre a kérdésre sincsen, ám pénzügyi szakértőnk segítségével most eláruljuk, milyen szempontokat érdemes feltétlenül figyelembe venned a döntés meghozatalakor.
Jobban jársz, ha az albérletre költött pénzt inkább lakáshitel-törlesztésre fordítod
– ez a megállapítás gyakran elhangzik azokban a beszélgetésekben, amelyek a felsőfokú tanulmányaikat megkezdő – vagy már éppen egy újabb évfolyamon folytató hallgatók lakhatási helyzetéről szólnak. A felvetés pedig teljesen jogosnak tűnik: miért fizetnél nem kevés pénzt egy idegennek egy kiadott lakásért, mikor az albérleti díj összegét egy saját lakás árának a törlesztésére is fordíthatnád?
Mi az alacsonyabb: a törlesztő vagy a bérleti díj?
Az, hogy egy lakás bérlésére fordított pénzből törleszteni lehetne egy lakáshitelt, az ország nem minden egyetemi városára igaz, hiszen helyenként igen jelentősek az eltérések az ingatlanárak és az albérleti díjak között is. Miközben egy kicsi, 40 négyzetméter körüli alapterületű lakás megvásárlására Miskolcon akár 20 millió forint is elég lehet, Budapesten 40 millió forint alatt igen nehéz elfogadható állapotú garzonlakást találni. Hasonló a helyzet a bérleti díjakkal is: miközben Budapesten az átlagos lakásbérleti díj 250 ezer forint környékén alakul, addig egyes vármegyeszékhelyeken alig százezer forint felett mozog a kimutatott átlag.
Megvizsgáltuk, hogy az egyes egyetemi városokban a lakásbérlés vagy egy kis lakás hitelből történő megvásárlása felé billen-e a mérleg: utóbbinál a legtöbb esetben minimálisan előírt 20 százalékos saját erővel, és a piacon most elérhető legolcsóbb konstrukcióval kalkuláltunk. Mindezek alapján kiderült, hogy egyes egyetemi városokban, például Pécsen és Debrecenben – csak a havi költséget figyelembe véve – egyértelműen a lakáshitel felé billen a mérleg, de némi meglepetésre Budapesten sem feltétlenül magasabbak a hitel törlesztői a bérleti díjaknál.Ezzel együtt a lakásbérlés és a hitelből vásárlás dilemmáját egyáltalán nem csak a havi költségek mértéke dönti el: a lakáshiteleknél például alapesetben a lakás értékének legalább ötödét elérő saját erővel is kalkulálni kell, ami egy budapesti garzonnál 8-9, egy másfél szobás fővárosi panelnél pedig 10-11 millió forint is lehet.
Érvek és ellenérvek
A lakásbérlés és hitelből vásárlás melletti fontosabb érvek szinte mindenki előtt ismertek: előbbi mellett szól például a rugalmasság, tehát az, hogy ha valamiért az szükségessé vált, gyorsan szerződést bonthatsz a lakás tulajdonosával. A lakásbérlet másik nagy előnye, hogy – ellentétben a lakásvásárlással – nem igényel azonnali, jelentősebb tőkebefektetést, tehát nem szükséges milliókat megmozgatnod a hitelhez szükséges önerő előteremtése, vagy a megvásárolt lakás felújítása érdekében. Az albérlet elleni legsúlyosabb érv nyilván a költsége: havi 150 ezer forintos bérleti díjjal kalkulálva egy ötéves egyetemi képzéshez már 9 millió forintos kiadás kapcsolódhat, úgy, hogy a bérleti díj emelkedésével még nem is kalkuláltál. A saját lakásnál viszont tagadhatatlan, hogy a magad ura vagy – helyesebben a gyermeked az –, kedvedre alakíthatod, és a család ingatlanvagyona is gyarapszik. Egy lakáshitel felvétele viszont többnyire évtizedes elköteleződést jelent, amit nem árt figyelembe venned, mielőtt döntést hozol.
Az általános pró és kontra érvek mellett a döntésnél nem árt néhány számszerű paramétert is figyelembe venni, amelyek jóval közelebb hozhatnak a megfelelő döntéshez. Így például, hogy az egyetemi/főiskolai évek alatt várhatóan mekkora terhet jelentene a lakásbérlés, mekkora havi törlesztőrészletet bírna el a családi költségvetés, mennyibe kerül egy elfogadható állapotú lakás az aktuális egyetemi városban, és persze azt sem árt felmérni, hogy mekkora hitelre lenne szükség egy lakásvásárláshoz, és ezt az összeget figyelembe véve kamatokkal és egyéb költségekkel együtt mennyi pénzt kellene visszafizetni. Persze a döntés előkészítésénél a saját helyzeteteket is reálisan fel kell mérni: például ha a gyerek egy számotokra eddig teljesen ismeretlen városban kezdi meg az első egyetemi évét, nem biztos, hogy a legjobb ötlet megvenni az első, szimpatikusnak tűnő lakást.
Mi kell ahhoz, hogy lakáshitelt, jelzáloghitelt vehessetek fel?
Ha a lakáshitel felvétele mellett döntötök, néhány paraméternek feltétlenül meg kell felelnetek. Az egyik a már említett saját erő megléte: ez a most érvényes szabályozás szerint a fedezetül felajánlott ingatlan (ami a legtöbbször a megvett lakás) piaci értékének legalább 20 százaléka kell legyen, más szóval a hitel aránya nem lehet több 80 százaléknál. Így például egy 40 millió forintra értékelt lakásnál legfeljebb 32 millió forint hitel adható. A másik fontos szűrő a lakáshitel felvételénél az igazolható jövedelem: itt az a szabály, hogy ha a háztartás nettó havi jövedelme a 600 ezer forintot meghaladja, akkor annak 60 százalékát fordíthatják hiteltörlesztésre, ha annál alacsonyabb, akkor az ötven százalékát. Tehát ha az együttesen kimutatható, nettó jövedelmetek mondjuk 500 ezer forint, akkor havi 250 ezer fordítható ebből hitelek törlesztésére: fontos, hogy itt vegyetek figyelembe minden, még élő hitelszerződést is!
Összegyűjtöttünk öt olyan, fontos szempontot is, amelyeket érdemes mérlegelnetek, mielőtt végleg a jelzáloghitel felvétele mellett döntenétek:
- Semmiképp se terheljétek túl a családi költségvetést: csak olyan törlesztési terhet vállaljatok, amelyet bármiféle erőfeszítés nélkül teljesíteni tudtok. Érdemes friss családi költségvetést is készíteni a teherbíró képességetek felméréséhez: ennél viszont csak olyan bevételi tételeket vegyetek figyelembe, amik feltétlenül beérkeznek
- Használj hitelkalkulátort! A bankok honlapjain, és a pénzügyitermék-összehasonlító portálok felületein részletes információkhoz juthatsz az elérhető ajánlatokról
- Alakíts ki B tervet! Érdemes kalkulálnod azzal, hogy a család élethelyzetében bekövetkező változások – például a gyermeked megházasodása, esetleg nagyobb lakásba költözése – miatt kihasználatlan marad a hitelből vett ingatlan: így feltétlenül hasznos végiggondolnod, hogy mit tehetnél ilyen esetben – lenne-e lehetőséged előtörleszteni a hitelt, vagy éppen a lakás kiadásának bevételéből oldanátok meg a további törlesztést
- Ügyelj a fenntartási költségekre! Lakás vásárlásánál fontos szempont a rezsiköltség, az energiahatékonyság is, hiszen hosszú távon ezeken is rengeteget spórolhatsz
- Viselkedj befektetőként! Miután a gyermeked feltehetően nem fogja évtizedekig használni az első, többnyire 30-40 négyzetméter körüli lakását, érdemes olyan szempontokra is gondolnod vásárlás előtt, amik a későbbi eladás/kiadás idején fontosak lehetnek: így a megfelelő elhelyezkedés, a jó, nagyobb felújítást nem igénylő állapot.
Hogyan válasszak bankot?
A bankok többféle kedvezményt is adnak a piaci feltételű lakáshiteleik mellé, így mindenképpen érdemes a már említett kalkulátorokat használnod a döntésed meghozatala előtt. (Van, ahol tovább is mennek az online kalkulációnál: a Gránit Banknál a lakáshitel kalkulátorban megadott adataid alapján előzetes hitelbírálatot végeznek, amelynek eredményét elérheted a Digitális Ügyfélfiókodban.) Az induló kedvezmények elengedése, illetve visszatérítése régóta általános eszköz a bankoknál: ezek révén akár százezer forintot is megspórolhatsz.
Az UniCredit Bank minősített fogyasztóbarát lakáshitlénél például visszatéríti az értékbecslés díját, és legfeljebb 50 ezer forintig a közjegyzői okiratét is. Emellett az UniCreditnél elengedik a hitelösszeg átutalási díját, és a Takarnet-rendszerből lekért egy darab térképmásolat díját is. Az igazán nagy előnyöket ugyanakkor a lakáshitelek mellé adott kamatkedvezmények jelentik: a MagNet Banknál például az „alap” 6,7 százalékos kamat helyett évi 6,3 százalékos mellett is megkaphatod a piaci feltételű, 10 évig fix kamatú lakáshitelt. Az Erste Banknál szintén szép engedményekre van most lehetőség lakáshitel igénylésénél: ha vállalod, hogy havi rendszeres jóváírás érkezik a számládra, 0,3 százalékpontos, ha a jelzáloghitel mellé babaváró hitelt, vagy törlesztésvédelmi biztosítást is igényelsz, akkor 0,2-0,2 százalékpontos a kedvezmény.
A legolcsóbb és legdrágább ajánlatok között már egy tízmilliós lakáshitelnél is közel kétmillió forintos különbség lehet a teljes futamidő alatt, ezért nagyon megéri alaposan összevetni a szolgáltatók legjobb ajánlatait.
